Del mismo modo que existen préstamos con garantía hipotecaria destinados a las personas físicas, es igualmente posible encontrarlos dirigidos a personas jurídicas, pero en estos casos suelen denominarse “préstamo promotor”.

Y considerando que numerosas personas no suelen saber en qué consiste realmente este tipo de financiación, a través de este artículo estaremos explicando entonces qué es un préstamo promotor, sus características, y ventajas.

¿En qué consisten los préstamos promotor?

Los préstamos promotor se refieren al producto financiero concedido por las entidades bancarias a aquellas empresas que necesitan poner en marcha alguna promoción inmobiliaria, ya que tiene la finalidad de otorgar el dinero que requieren para llevar a cabo sus proyectos.

Cabe decir que esta financiación para proyectos inmobiliarios, resulta parecida a los préstamos con garantía hipotecaria, dado que al adquirir un inmueble nuevo, los compradores cuentan con la alternativa de subrogarse al préstamo promotor, adquiriendo así el crédito que el mismo adquirió con el banco para poder construir la vivienda, si se trata de una casa, mientras que al consistir en un edificio, únicamente subrogaría la cantidad de la hipoteca que afecta a la propiedad adquirida.

También es apropiado decir que en estos préstamos, los compradores pueden ahorrarse ciertos gastos, aunque al hacerlo se comprometerán a aceptar las condiciones acordadas tanto por el promotor como por la institución financiera, las cuales se encuentran señaladas dentro del contrato firmado por ambas partes.

¿Cuáles son las características de un préstamo promotor?

Cuando de un préstamo promotor se trata, resulta esencial tener en cuenta que al momento de determinar la cantidad máxima que se pueden conseguir, el criterio que se utiliza con mayor frecuencia consiste en el valor de tasación que pueda tener el proyecto que se quiera desarrollar.

Por lo general, los bancos suelen ofrecer una financiación de aproximadamente el 70-80% del valor que pueda alcanzar la tasación del proyecto, al terminar la obra, el 70% se otorga al tratarse de locales o plazas de oficinas y garaje, mientras que el 80% se concede para viviendas.

Es importante señalar que la concesión de un préstamo de este tipo podría llegar a variar de acuerdo a cada entidad financiera, aunque lo habitual es que sus características se ajusten más a la naturaleza del negocio, de manera que es posible conseguir financiación tanto para la construcción como para la venta.

Cuando las entidades bancarias proporcionan un préstamo promotor, también podrían ofrecer un cierto tiempo de carencia que puede rondar entre 2-3 años para empezar a amortizarlo, al terminar el proyecto y comenzar la fase de venta de los locales, viviendas, o garajes, etc.

Igualmente, al ser un préstamo hipotecario, sus intereses suelen tener como referencia cualquiera de los índices oficiales que existan en el mercado hipotecario, razón por la cual suele ser común que se establezca  un tipo de interés durante la etapa de construcción y otro tipo durante la etapa  subrogación, es decir, en el momento en que los compradores finales acaban vinculados al inmueble por parte de la entidad financiera.

¿Qué ventajas puede ofrecer un préstamo de este tipo?

Dentro de las ventajas principales que pueden proporcionar los préstamos promotor, destaca precisamente el hecho de que este tipo de financiación se trata de una alternativa que logra adaptarse por completo a las necesidades individuales que presente cada proyecto de promoción, ofreciendo de este modo a los promotores la oportunidad de cumplir sus objetivos.

Pero además, esta clase de préstamos también suelen proporcionar ventajas más diversas, como las señaladas a continuación:

• Ofrece una mayor facilidad para llevar a cabo la gestión de la promoción a lo largo del periodo de promoción, y también durante la etapa de subrogación.
• Proporciona a los promotores la oportunidad de disfrutar de tiempos de carencia a lo largo de la etapa de construcción, de modo que únicamente deberán encargarse del pago de los intereses del importe concedido, y justamente esos periodos de carencia son los que tienen que aprovechar con el fin de comercializar los inmuebles en mayor medida.
• Los inmuebles construidos suelen ofrecerse junto a una clase de financiación favorable para los compradores, promoviendo así la subrogación, y al mismo tiempo, simplificando el proceso en sí mismo.
• Con el fin de apoyar la promoción inmobiliaria, suele ser común que los bancos proporcionen servicios complementarios, por ejemplo, asesoramiento técnico, seguros, plataformas de marketing, etc.

Requisitos para acceder a un préstamo promotor

Para acceder a uno de estos préstamos es preciso cumplir ciertos requisitos, por ejemplo, los promotores tendrán que presentar algún proyecto inmobiliario, financiero, jurídico, o económico que sea realmente viable a nivel comercial, asimismo, tienen que contar con una trayectoria reconocible.

Aparte de esto, también deben cumplir las siguientes condiciones:

• Contar con una sociedad previamente constituida, que tenga la finalidad de promocionar especialmente el proyecto a realizar.
• Esa sociedad tendrá que disponer dentro de sus activos del suelo donde se promoverá, y el mismo tendrá que ser tasado por alguna sociedad tasadora homologada autorizada al igual que por la entidad bancaria que otorgará el préstamo, y servirá como garantía hipotecaria, de la misma forma que la obra que se ejecute.
• El capital social, las inversiones pre-concesión y los activos de la sociedad tienen que tener un valor aproximado del 15-20% del coste del proyecto.
• Hay que disponer de un 40-50% de preventas o reservas, como mínimo, y se debe tener la obra concedida para el proyecto a financiar.